住む用でも投資用でも、不動産についての質問に何でも答えます
《今回のテーマ》
「住む用でも投資用でも、不動産についての質問に何でも答えます」
①「借金とは未来に行くタイムマシン」
②「不動産ローンの正しい知識」
→ （投資用）不動産 - ヒントは合コン
→（住む用）不動産 - さぼると後悔する
③質問に答えます
■南さんのnote
《大前提》
- 人は必ず家に住む【衣食住】
縄文時代も100年後の未来も - 正しいローンであれば優良枠を使っていない時点で相対的に損
何のために納税している？
納税はサラリーマンの唯一のメリット。 - 世の中には詐欺業者だらけ。
情報弱者はカモ
例：スルガ銀行とスマートデイズ
・納税をしているのに融資を使っていないのはもったいない！
・サラリーマンの＜唯一の＞メリットは融資（ローン）を組めること
《投資しないリスク》
賃貸は、お金をどぶに捨ててるかも。
例えば二人暮らし15万円/月の場合、
1年間で180万円捨てていることになる。
・賃貸は間違いなくもったいない！
・５年間で900万円（180万円×5年間）どぶに捨てることなる
・不動産投資家でも５年で900万円の利益をあげることは難しい
・若い人は「時間」という資産を持っていることを意識すべき
・世の中は詐欺業者だらけ
《最後はノリ》
不動産の価格は売主側もノリで決めている！
不動産を買う側も最後は直感と勢い。
（買う側はたくさん比較したなら自信をもってOK！比較していないなら比較せよ！！！！）
・比較をたくさんしたら、最後はノリと勢い「えいや～」で買う
・これは売る側、買う側も同じ
・比較はタダ（無料）です
・ＬＩＮＥするのはタダ（無料）！
・負債（正しい借金）はＯＫ
・不動産は立地がすべて
・だからこそ都内の超１等地で買う
・再開発計画がある場所だと尚可能。三菱地所などが土地買ってくれるから。
・六本木は元々なにもない場所だった
・長い視点でみたときに必ず上がるものを選ぶ
・再開発がなくても需要のある土地を選ぶ
《歪みが利益になる》
不動産投資の利益の上げ方は”ゆがみ”
再開発の情報を知っていてもどうやって利益を上げるか
それは「ゆがみ」
世の中にはお金持ちになるための羽がたくさん落ちている
それを拾っていけるか
不動産においてのゆがみは銀行の融資（信用度等）
《そもそも銀行は何を審査している？》
①人
勤務先・年収・勤続年数
②物件
主に築年数
立地パワー・再開発の将来性が優先されるのべきなのに、築年数を主に見られている
※新築は買った瞬間に中古になり、価格は暴落します！
・銀行は築年数でみている
・不動産投資家からみると新築は買った瞬間「中古」になる
・将来性（再開発・駅の価値が高い）は銀行は見いだせない可能性
＜都内の再開発地域＞
※南さんは高輪ゲートウェイでもうお金はいらないくらいの額を稼いだ模様（推測です）
Ｑ．再開発の一等地なら中古ワンルームでもいい？
Ａ．ぼくは再開発ならいいと思っているかな。
気になる物件があるならまず銀行に審査出す。
Ｑ．学生ですが就職で都心以外に定住したい、不動産・・・
Ａ継続したままお得な条件で融資がとれるものを
Ｑ．住む用物件でも一等地である必要がある？
A.住む用でも将来貸す可能性もあるので、一等地がおすすめ。
A.基本的に管理会社に丸投げ。費用は、基本家賃の半分かかる。自分で電球の交換とかできるならいいけど、任せたほうが楽。
Ｑ．インカム・キャピタルのバランスは？
Ａ．賃貸に出す際、とんとんかどうかは予想しても意味がない、強気で募集し、だめなら下げる。毎月＋１０００円も＋２万円もかわらない（？）この辺りよく聞けなかった。
Q.大阪府梅田の再開発地域で購入はあり？
Ａ．徒歩１０分以内の資料を２０件資料請求して『比較する』。悪徳業者は改札から出口までの距離から徒歩１０分という業者もある。同じ徒歩１０分の中でも違うことを意識する。
まず比較をする！！！！！！！！！！！
Ｑ．都心に住んだことがなく、仕事も都外。それでも不動産買った方がいい？
Ａ．正解はないが僕なら買う。２５歳以下なら。時間を無駄にしないためにも。
《あなたの不動産ポテンシャルをチェック》
- 信用状況（CIC）を見る。
- 生命保険はいらない
- 家賃補助制度を正確に把握：
住宅ローンはマスト。ただ、いつ買うかの逆算プランニングが大事。
ライフステージ次第（勤務先の制度をきちんと把握する/サラリーマンの場合）
家賃補助が厚いなら使い倒すべし。
※例：サントリー社員の20代は64,000円/月家賃補助が出る - 年収500万円以上：500万円未満は「住む用」のことだけ考えるべし
年収500万円以上の人は「投資用」で良い条件を引っ張れる。
もちろん「住む用」もマスト。 - 勤続２年：
社会的信用が貯まっている。
逆に納税２年やっていないと社会的信用が高まっていないと判断される。
→銀行から良い条件で融資を引っ張れる可能性がある。
《2020年の２人のバランスシート》
＊融資実行
不動産の固定資産・負債
銀行から融資を受けて、不動産を買う
＊融資を受けず
投資？リスクにあいそう、、無理～
《他人の資産形成をしている》
賃貸の入居者→物件オーナー→銀行
３０００万円物件購入（不動産投資家目線）
返済：１０万円支払う
居住者：１０万５０００円受け取る
《リスクは？》
＊ルール
１か月前の退去予告
立地がよければ２週間以内に埋まる
僕の経験上、『立地よければ２週間でうまる！！！』
港区の＊＊であればすぐに埋まる。
不動産投資、唯一にして最大のリスクは”空室”
都心の超１等地であれば必ず再開発がおこる
《投資用不動産の決め手は？》
自分が若手の社会人だとして、一人暮らししたい物件か？
合コンの自己紹介でモテそうな物件化？
・一人暮らししたい物件か？
・合コンの自己紹介でモテそうな物件か？
「東京カレンダーで出てきそうな物件か？」
《不動産投資の流れ》
①業者選び
Google検索はNG
ごきぶりほいほい
②業者の得意領域＆自分の方向性を見極める
業者選びでgoogle検索はＮＧ
信頼置ける業者に依頼する
《不動産投資の流れ》
③物件を決める
とにかく比較する
さぼったら自分が損する
④銀行審査
CICで検索
クレカ滞納は”死”を意味する
物件は必ず比較する
比較しなければ自分が損をする
《業者選びのポイント》
駄目な投資用不動産業者の見分け方
- 営業うざい問題
- セミナーうざい問題
- 契約通るうざい問題
- 節税話、、、怪しい問題
物件を決めるまで気を付けよう！
「はやく買ってください」と言ってくる業者は「売れていない業者」の発言
気が弱い人を探している、気が弱いカモを探している。
《物件を決める》
・調べる：提案資料をもらう
・検索する
・質問する
・見に行く
・並べる
いい業者はネガティブな部分もきちんと教えてくれる
業者の提案を見比べよう。
ひとつの業者しか見ない人が意外なことに多い！！！！！！！！！
きちんと業者を見比べる必要あり。
そして、最後は自分で決める！
例えお世話になっている先輩からのおすすめでも強い気持ちで断る！
いつの時代も弱気の人がカモにされる。
・生命保険は宝くじ
・１００人いても９８人ははずれる
・早く死んだ人が当たりダヨ
・リゾート系の物件は詐欺が多い
・”リゾートで儲かる”は営業文句でいいやすい
・都心の一等地の方が再開発の可能性があるのでいいかな？と
・都心一等地は「モテタイ」欲求を叶えられる
・人間が住む用のニーズは１００年後も変わらない
・コロナは関係ない（都心は）
＜住むよう不動産、さぼると後悔する＞
《覚えてほしい「住む用」不動産の極意》
①徹底した比較
高値づかみが最大の敵！
②家賃補助のフル活用
※家賃補助がない人の場合
住宅ローンを組んでいないだけで1年で100万円以上の損失
新築をつかむな！
《覚えてほしい！「住む用」不動産の極意》
③将来的に賃貸に出す
転勤・結婚・出産・離婚
正当な理由であればOK
住宅ローン→賃貸
大衆受けするモテ立地で駅チカがマスト
魔法の言葉「手狭になった」
④銀行は無限
問い合わせしまくる
最も良い条件の銀行を見つけよう
多く借りたい人はアルヒ
魔法の言葉「手狭になった」
ローンに有利、正当な理由があれば住宅ローン物件を賃貸に貸すことが可能
銀行は無限、問い合わせまくる
アルヒのフラット３０おすすめ
《まずは、大手３社に電話》
大手３社とは、
※担当者はくじ運
担当者のセンスが悪い場合、支店変更を。
※新宿支店がだめなら渋谷支店と、支店チェンジすることも
《住む用不動産のポイント》
①箇条書き要点
・毎月の支払総額
・完璧な物件はない
譲れない条件、譲れる条件を書く
・文章（メール）で伝える
②動く
・永安資料は５社以上から１００物件もらう
・内覧用ＰＤＦを２０件以上もらう
これらを実行して、
はじめてのスタートライン！！！
さぼると自分が後悔する。
Ａ．アメリカＳ＆Ｐは１５％の利回り（比較対象）、１０割ローンした方がいい。金利が上がるといっても
Ｑ．転勤住む用→投資用、節税の際のアドバイスはありますか？
Ａ．確定申告は自己申告。正直レシートの裏側に手書きでもＯＫ。可処分所得が下がると２件目購入する際そういう判断になるので（不動産を購入する際の話）気をつけてね、。
Ｑ．いくつまで不動産投資に向いていますか？
Ａ．早い方がいい。投資用は２５歳以上がマスト。
Ｑ．２３歳、年収５００万円未満、数年待てば５００万円。住む用・投資用どうすればいい？
Ａ．正解はない。えいや～で
Ｑ．投資用不動産のかわりにＲＥＩＴのメリットは？
Ａ．ＲＥＩＴのメリットはオフィス・ホテルなど。オフィスの需要はこれから下がるので僕なら買わない。
Ｑ．定収入＆貯金ありは不動産投資向いている？
Ａ．不動産のメリットは銀行から融資をひっぱれること。低収入なら不動産ではない。他の金融商品をコツコツ購入すること。
Ｑ．ローン組むのはどこ？
Ａ．僕なら５銀行あたる。いい質問。文字おこしできず。
Ｑ．住む用→投資用の言い訳
Ａ．「彼氏と同棲するので今の物件では住めません」相手（銀行）は人間なので人間が納得できる言葉を用意する
Ｑ．家賃補助ない、正社員、実家住まいとき、どうする？
Ａ．僕なら実家に住みながら投資用物件を買う
Ｑ．家族４人で住む
Ａ．都心一等地は難しいかもしれないがとにかく比較・比較・物件をみまくる
Ｑ．正社員５００満未満＋副業入れると５００万えん以上
Ａ．銀行員は副業は「みない」ただケースバイケースで見ることもあるがないものとしてみた方がいい
Ａ．中小企業２年間務めるとローン組める、リクルートとかだと半年で組める可能性がある、会社辞めて起業するも言った方がいい。黙はダメ。
Ａ．２年勤務していないと投資用は組めない。投資用＝２年の勤務。
Ｑ．与信があるうちに不動産購入した方がいいですか？
Ａ．オープンな部分ではいえない
要件：投資用、年収５００万円以上、２年勤務
Ｑ．不動産投資の上限
Ａ．５０代くらい。日本人の寿命を考えて。４０歳くらいかな？６０代くらいでも組めるけど１０円ンローンになる。若い方が有利。
Ｑ．住む用の不動産の判断基準
Ａ．利回りにとらわれると詐欺にあう。地方は利回り下がる、都心利回り下がる。地方は人が住んでいる間はいいが、退去後なかなか入居が決まらない場合がある。g
Ｑ．現金ない。投資用として手付金必要？
Ａ．頭金を入れる必要がなくなった。日銀が市場に供給したい。価値がわかりやすい不動産にお金を流している。手付金（現金）は１％あればかな。
Ａ．今後都心で働く可能性はある？転勤ぽんぽん住むなら都心で買うこともあるのでは。年齢に応じて勤務先の家賃補助を考慮してえいや～。
Ｑ．非上場のベンチャーの融資は？
Ａ．信頼があれば。ケースバイジケース。
Ｑ．暮らす上でのポイント
Ａ．防音、生活音があるだけでストレスになる。天井が薄い、電話の音が聞こえる等音ってめっちゃストレス。投資用・住む用どちらにせよ音には気を付けて。だからこそ角部屋が人気。
Ｑ．ローンについて
Ａ．年収が５００万円こえていなければ「住む用」を購入
Ａ．名駅の再開発はすさまじい！名駅から徒歩５分はめっちゃいい！ただ名古屋は広いので徒歩５分も気を付ける。「リニアが流れるので」は遅れるので考慮しない方がいい。名古屋（トヨタ）を意識するなら品川がいい。「品川 トヨタ」でぐぐって。
Ｑ．不動産の割安基準は？
Ａ．変数が多いので難しい！比較要素多い。色々比較し検討したうえで、えいや～で購入！
Ｑ．派遣社員はローンは難しい？
Ａ．年収３００万円はむずかしい。派遣社員なら不動産投資でなくて起業せよ！！
Ａ．年収４００万円代なら頭金を出せば２７００万円くらいの物件購入できる。
Ａ．家賃補助手厚いなら使いまくった方がいい。頭金７０万円あれば投資用物件購入できる。
Ｑ．岐阜の駅近にアパートある。なにか建てた方がいい？
Ａ．詐欺業者が多いので２０業者くらい問い合わせて。比較がめんどくさいなら売ることも考慮して。
Ｑ．投資用物件って内覧できない、賭けですか？調べられる？
Ａ．住む人の気持ちになって、その近辺を歩いてみる。内覧がスーパーぼろぼろだとしても再開発の可能性に駆ける。
Ａ．すすめられるのは大体だめ！業者を５業者比較する。「ここがおすすめ！」と言っている時点ですでにダメ。
Ａ．ローンは絶対にペアにしない方がいい！
Ｑ．年収３００蔓延の非正規は個人事業主がいい？
Ａ．起業して法人で購入するのがいい。５０００万円の不動産を現金で購入するのがいい。
Ａ．ニーズがあるか。この立地・・・間取りではない。自分が社会人としてその物件に購入したいか？不動産は立地がすべて。
Ｑ．素人がリノベに挑戦すると失敗のリスクが大きい？
Ａ．覚悟をもってリノベに取り組むと思わないと無理。リスクを考える時点でやめたほうがいい。リノベがすきなら自分で考える。
Ａ．個人事業主でローンは難しい。課税所得で７００万円が２年間続いていれば信用がある。年収＊＊万円あれば法人で購入した方がいい。
Ｑ．購入する際気を付けるポイントは？
Ａ．銀行の審査がおりるものを・・・銀行が通りやすい物件出ないと、売るときに苦労する。
Ｑ．住む用ですでにローン購入してる。住む用でもう１件ローンを購入できる？
Ａ．正当な理由があれば！嘘をついてはいけない。
Ａ．大企業のグループ会社（従業員４０名）の信用度は？
Ｑ．人間が判断する
＜出てきた単語＞
団信：だんしん
団信とは、住宅ローンの返済中に契約者が亡くなってしまった、重大な障害を負ってしまったという場合にローンの残額の肩代わりをしてもらえる住宅ローン専用の保険のこと。ローン契約者に万一の事態が発生しても、契約者家族が経済的に困窮することのないようにするための生命保険のこと。
